Những điều cần biết khi chuyển nhượng quyền sử dụng đất

Chuyển  nhượng quyền sử dụng đất là hình thức chuyển quyền sử dụng đất trong đó người sử dụng đất chuyển giao đất và quyền sử dụng đất cho người được chuyển nhượng, còn người chuyển nhượng giao tiền cho người chuyển nhượng đất.

KHÁCH HÀNG VUI LÒNG LIÊN HỆ:

Gửi email: luatquangphong@gmail.com

Hoặc chat trực tiếp trên website

ĐỂ ĐƯỢC MIỄN PHÍ TƯ VẤN MỌI VẤN ĐỀ LIÊN QUAN

1. Điều kiện thực hiện quyền chuyển nhượng quyền sử dụng đất 

Đất đai và quyền sử dụng đất có những đặc tính hết sức riêng biệt nên có nhiều yếu tố ảnh hưởng đến quan hệ chuyển nhượng quyền sử dụng đất. Về điều kiện chuyển nhượng quyền sử dụng đất, Điều 188, LĐĐ 2013 quy định: “1. Người sử dụng đất được thực hiện các quyền chuyển đổi, chuyển nhượng, cho thuê, cho thuê lại, thừa kế, tặng cho, thế chấp quyền sử dụng đất; góp vốn bằng quyền sử dụng đất khi có các điều kiện sau: a)có Giấy chứng nhận quyền sử dụng đất, trừ trường hợp quy định tại Khoản 3 Điều 186 và trường hợp nhận thừa kế quy định tại Khoản 1 Điều 168 của luật này; b) Đất không có tranh chấp; c) Quyền sử dụng đất không bị kê biên để bảo đảm thi hành án; d) Trong thời hạn sử dụng đất”. Ngoài ra, người sử dụng đất khi thực hiện chuyển nhượng quyền sử dụng đất còn phải có các điều kiện theo quy định tại các điều 190, 191, 192, 193, 194 của Luật Đất đai. Việc chuyển nhượng phải được đăng ký tại cơ quan đăng ký đất đai và có hiệu lực từ thời điểm đăng kí vào sổ địa chính.

Theo quy định trên thì người sử dụng đất chỉ được thực hiện quyền chuyển nhượng quyền sử dụng đất khi có các điều kiện sau đây:

• Thứ nhất: Có giấy chứng nhận

Theo LĐĐ năm 2013, người có quyền sử dụng đất, quyền sở hữu nhà ở, quyền sở hữu công trình xây dựng, quyền sở hữu tài sản khác gắn liền với đất đều được cấp “Giấy chứng nhận quyền sử dụng đất, quyền sở hữu nhà ở và tài sản khác gắn liền với đất” nhưng với nội dung thông tin khác nhau tùy thuộc vào phạm vi quyền của họ. Tuy nhiên các loại giấy chứng nhận. Tuy nhiên, những loại giấy chứng nhận được cấp theo quy định pháp luật về luật đất đai, pháp luật về nhà ở, pháp luật về xây dựng trước ngày 10/12/2009 vẫn có giá trị pháp lý mà không cần phải đổi sang “Giấy chứng nhận quyền sử dụng đất, quyền sở hữu nhà ở và tài sản khác gắn liền với đất”. Mặt khác, người thừa kế nhận thừa kế quyền sử dụng đất vẫn được phép chuyển nhượng quyền sử dụng đất dù chưa có “Giấy chứng nhận quyền sử dụng đất, quyền sở hữu nhà ở và tài sản gắn liền với đất” nhưng đã có đủ điều kiện để cấp Giấy chứng nhận đó. Với trường hợp tất cả người nhận thừa kế quyền sử dụng đất, quyền sở hữu nhà ở, tài sản khác gắn liền với đất đều là người nước ngoài hoặc người VN định cư ở nước ngoài không thuộc đối tượng được mua nhà ở là người nước ngoài hoặc người Việt Nam định cư ở nước ngoài không thuộc đối tượng được mua nhà ở gắn liền với quyền sử dụng đất ở tại Việt Nam, thì người nhận thừa kế không được cấp Giấy chứng nhận quyền sử dụng đất, quyền sở hữu nhà ở và tài sản khác gắn liền với đất nhưng được chuyển nhượng quyền sử dụng đất thừa kế. Người nhận thừa kế quyền sử dụng đất được đứng tên bên chuyển nhượng trong hợp đồng chuyển nhượng trong hợp đồng chuyển nhượng quyền sử dụng đất.

• Thứ hai: Đất không có tranh chấp

Khái niệm “tranh chấp đất đai” được ghi nhận tại Khoản 23 Điều 3 LĐĐ 2013 “Tranh chấp đất đai là tranh chấp về quyền, nghĩa vụ của người sử dụng giữa hai hay nhiều bên trong quan hệ đất đai”.

Thực tế cho thấy có nhiều trường hợp chỉ vì không muốn cho người sử dụng đấ chuyển nhượng quyền sử dụng đất nên đã cố tình tạo nhiều lý do tranh chấp. Đây là việc ngụy tạo lý do tranh chấp với mục đích ngăn cản quyền chuyển nhượng chính đáng là hành vi xâm phạm đến quyền ở hữu tài sản của người sử dụng đất và có thể gây thiệt hại lớn cho họ nếu như họ mất cơ hội chuyển nhượng quyền sử dụng đất để tạo vốn kinh doanh, sản xuất. Khi đó, các cơ quan nhà nước có thẩm quyền về quản lý đất đai, các tổ chức có liên quan đến việc thực hiện thủ tục chuyển nhượng quyền sử dụng đất đều tạm dừng việc thực hiện cho đến khi tranh chấp được giải quyết. Bởi vì, khi một tài sản đang có tranh chấp đồng nghĩa với việc một hay nhiều người khác có thể đang có quyền, lợi ích liên quan đến tài sản đó, nên việc định đoạt tài sản trong các trường hợp này có thể bị ảnh hưởng đến lợi ích chính đáng của những người liên quan và có thể kéo dài quá trình tố kiện tụng tranh chấp. Tuy nhiên cần phải xác định như thế nào là đất có tranh chấp hay việc tranh cấp đó có mục đích là làm cho người có quyền sử dụng đất không thể chuyển nhượng được quyền sử dụng đất đó?

Pháp luật về đất đai hiện hành quy định rằng, khi có tranh chấp đất đai thì khuyến khích các bên tự hòa giải, khi các bên tranh chấp không hòa giải được thì gửi đơn đến Ủy ban nhân dân cấp xã nơi có đất tranh chấp để hòa giải. Trường hợp đã được hòa giải tại Ủy ban nhân dân cấp xã mà không thành thì các bên có quyền khởi kiện tại Tòa án nhân dân có thẩm quyền theo quy định của pháp luật về tố tụng dân sự.

• Thứ ba: Quyền sử dụng đất không bị kê biên để bảo đảm thi hành án

Mục đích của việc kê biên tài sản là nhằm bảo đảm hiệu lực thi hành bản án, quyết định trên thực tế. Theo quy định của pháp luật về thi hành án dân sự thì chỉ được kê biên tài sản thuộc sở hữu của người phải thi hành án nên quyền sử dụng đất đã bị kê biên là một loại tài sản thuộc sở hữu của người sử dụng đất nhưng vì mục đích trên, pháp luật đất đai không thừa nhận các hợp đồng chuyển nhượng quyền sử dụng đất nếu đối tượng chuyển nhượng đã bị kê biên.

• Thứ tư: Trong thời hạn sử dụng đất

 Tùy thuộc vào mục đích sử dụng đất, căn cứ xác lập quyền sử dụng đất mà thời hạn sử dụng đất sẽ có sự khác nhau. Mặt khác, về cơ bản, quyền sử dụng đất chỉ được chuyển nhượng nếu được xác lập thông qua việc được nhà nước giao đất, cho thuê đất và trả tiền một lần cho cả thời gian thuê. Vì vậy, thời hạn sử dụng đất có thể xác định được thông qua căn cứ xác lập quyền sử dụng đất và cho thông qua quy định về thời hạn sử dụng đất của pháp luật về đất đai.

2. Các trường hợp không được nhận chuyển nhượng quyền sử dụng đất

Điều 191 Luật Đất đai 2013 cũng quy định về các trường hợp không được nhận chuyển nhượng quyền sử dụng đất. Theo đó, những trường hợp dưới đây không được chuyển nhượng quyền sử dụng đất:

• Tổ chức, hộ gia đình, cá nhân, cộng đồng dân cư, cơ sở tôn giáo, người Việt Nam định cư ở nước ngoài, doanh nghiệp có vốn đầu tư ở nước ngoài không được nhận chuyển nhượng, nhận tặng cho quyền sử dụng đất đối với trường hợp mà pháp luật không cho phép chuyển nhượng, tặng cho quyền sử dụng đất.

• Tổ chức, kinh tế không được nhận chuyển nhượng quyền sử dụng đất trồng lúa, đất rừng phòng hộ, đất rừng đặc dụng của hộ gia đình, cá nhân, trừ trường hợp được chuyển mục đích sủ dụng đất theo quy hoạch, kế hoạch sử dụng đất đã được cơ quan nhà nước có thẩm quyền phê duyệt

• Hộ gia đình, cá nhân không trực tiếp sản xuất nông nghiệp không được nhận chuyển nhượng, nhận tặng cho quyền sử dụng đất trồng lúa.

• Hộ gia đình, cá nhân không được nhận chuyển nhượng, nhận tặng cho quyền sử dụng đất ở, đất nông nghiệp trong khu vực rừng phòng hộ, trong phân khu bả về nghiêm ngặt, phân khu phục hồi sinh thái thuộc rừng phòng hộ, rừng đặc dụng đó.

3. Trình tự, thủ tục chuyển nhượng quyền sử dụng đất

Về thủ tục chuyển nhượng quyền sử dụng đất được thực hiện theo quy định tại điều 79, Nghị định 43/2014/NĐ-CP hướng dẫn thi hành một số điều của Luật Đất đai năm 2013 thì, trình tự, thủ tục chuyển nhượng quyền sử dụng đất, quyền sở hữu tài sản gắn liền với đất thực hiện như sau:

- Người sử dụng đất nộp 01 bộ hồ sơ, bao gồm những giấy tờ sau đây:

• Đơn đăng ký biến động đất đai, tài sản gắn liền với đất (theo mẫu số 09/ĐK ban hành kèm theo thông tư số 24/2014/TT-BTNMT)

• Bản gốc Giấy chứng nhận quyền sử dụng đất, quyền sở hữu nhà ở và tài sản khác gắn liền với đất

• Hợp đồng chuyển nhượng quyền sử dụng đất, quyền sở hữu nhà ở và tài sản khác gắn liền với đất được lập tại tổ chức công chứng nơi có đất.

• Trường hợp thực hiện quyền của người sử dụng đất đối với một phần thửa đất thì người sử dụng đất đề nghị Văn phòng đăng ký đất đai thực hiện đo đạc tách thửa đối với phần diện tích cần thực hiện quyền của người sử dụng đất trước khi nộp hồ sơ thực hiện quyền của người sử dụng đất.

- Văn phòng đăng ký đất đai có trách nhiệm kiểm tra hồ sơ, nếu đủ điều kiện thực hiện quyền theo quy định thì thực hiện các công việc sau đây:

• Gửi thông tin địa chính đến cơ quan thuế để xác định và thông báo thu nghĩa vụ tài chính theo quy định.

• Xác nhận nội dung biến động vào Giấy chứng nhận đã cấp theo quy định của Bộ tài nguyên và môi trường.

Trường hợp phải cấp Giấy chứng nhận quyền sử dụng đất, quyền sở hữu tài sản khác gắn liền với đất thì lập hồ sơ trình cơ quan có thẩm quyền cấp Giấy chứng nhận quyền sử dụng đất, quyền sở hữu nhà ở và tài sản khác gắn liền với đất cho người sử dụng đất;

+ Chỉnh lý, cập nhật biến động vào hồ sơ địa chính, cơ sở dữ liệu đất đai; trao Giấy chứng nhận cho người sử dụng đất hoặc gửi UBND cấp xã để trao đổi với trường hợp nộp hồ sơ tại cấp xã.

4. Những loại thuế, phí, lệ phí phải nộp khi chuyển nhượng quyền sử dụng đất

Ngoài việc tìm hiểu thông tin về giá trị, tính hợp pháp của đất, điều kiện cũng như thủ tục chuyển nhượng quyền sử dụng đất… người sử dụng đất còn phải quan tâm đến các khoản thuế, phí, lệ phí có liên quan để tránh những rắc rối phát sinh ngoài ý muốn. Khi chuyển nhượng quyền sử dụng đất phải đóng các khoản thuế, phí và lệ phí sau:

• Thuế thu nhập cá nhân

• Lệ phí trước bạ

• Lệ phí địa chính

• Phí công chứng hợp đồng

Trân Trọng!

Ex: Trang Nguyễn

KHÁCH HÀNG VUI LÒNG LIÊN HỆ:

Gửi email: luatquangphong@gmail.com

Hoặc chat trực tiếp trên website

ĐỂ ĐƯỢC MIỄN PHÍ TƯ VẤN MỌI VẤN ĐỀ LIÊN QUAN

Chia sẻ bài viết